서울의 도시관리계획과 용도 지역에 대해서 알아보겠습니다. 대한민국 수도인 서울을 관리하는 도시계획은 아주 정교한 체계를 통해 수립되어있습니다. 이번 글에서는 서울의 도시관리계획 체계와 주요 개념 중 하나인 용도 지역에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.
서울의 도시관리계획 체계
서울은 오랜 시간이 지나도 변치 않을 도시 계획의 기틀을 갖기 위해서, 서울 도시 계획의 근간이 되는 “서울도시계획 헌장”을 만들었습니다. 그리고 “2030 서울플랜”을 발표한 뒤, 세부적인 하위 계획인 도시관리 계획들을 발표하였습니다. 이러한 하위 계획들에 대한 지침으로서 “2030 서울생활권계획”을 발표하였습니다. 이로서 서울도시계획헌장, 2030 서울플랜, 2030 서울생활권계획으로 이어지는 서울시 도시계획의 체계가 수립되었으며, 이를 토대로 주요 지역계획과 도시관리계획은 개별 공간 계획과 상호작용을 하며 서울시의 도시계획체계로 자리하고 있습니다. 최근에는 2040 서울도시계획을 새롭게 발표하면서, 이를 서울 도시계획으로서는 최상위 계획으로 위치 시키고 세부적인 가이드라인을 제공하고 있습니다.
서울의 도시관리계획 1) 용도지역
서울시의 다양한 도시 관리 계획을 살펴보다보면 자주 등장하는 용어가 있습니다. 바로 “용도지역”이라는 단어입니다. 용도지역은 도시관리계획으로 지정되는 지역으로서, 토지의 이용 목적, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하여 토지가 경제적으로 중복되지 않고 효율적으로 사용될 수 있도록 결정하는 지역을 말합니다. 이로써 상위 도시 계획에 부합하는 목적으로 토지와 건축물이 이용될 수 있도록 방향을 유도할 수 있기 때문에 도시 계획의 가장 기초가 되는 제도라고 할 수 있습니다. 용도지역 내에서 토지를 이용하거나 건축을 하려는 때에는 법에서 정하고 있는 용도와 규모 등의 사항을 준수해야합니다.
서울의 도시관리계획 2) 용도지역과 용도지구
서울의 도시관리계획에서는 용도지역을 (1) 용도지역 (2) 용도지구로 구분하고 있습니다. 용도지역은 모든 토지에 대해서 일정한 행위 제한이 있는 토지를 말하고, 용도지구는 용도 지역보다 규제를 강화하거나 완화하여 유동적인 제도이며, 획일적인 용도지역을 보완하는 성격을 가지고 있습니다. 이처럼 강한 규제력이 있는 용도지역은 해당 지역의 공간 구조가 어떻게 형성되었는지는 물론이고 교통, 기반 인프라, 주거환경, 경관 등에 대한 과거와 미래의 계획을 파악한 뒤, 그 상호 연관성을 고려해 적절히 지정하는 것이 필요합니다.
서울의 도시관리계획 3) 용도지역의 구분
서울의 도시관리계획에서 용도지역은 현재 토지의 이용실태와 특성, 미래의 토지 이용 방향성 등을 고려해 여러 종류로 구분되어 있습니다. 이를 근간으로 각 지자체의 조례에 의해 세분화되어 지정되기도 합니다.
1. 도시지역 : 인구와 산업이 밀집되거나 향후 밀집 될 것으로 보여 사전에 계획적인 개발, 정비, 관리 및 보전 등이 필요한 구역
- 주거지역 : 쾌적하고 안정적인 거주와 생활 환경의 보호를 위해 필요한 지역
- 상업지역 : 업무의 편의나 상업을 증진하기 위해 필요한 지역
- 공업지역 : 공업의 편의성을 높이기 위해 필요한 지역
- 녹지지역 : 자연이나 농지, 산림 등을 보호하고 위생과 보안을 강화하기 위해 도시가 질서 없이 확정하는 것을 방지하기 위해 녹지를 보전하고자 필요한 지역
2. 농림지역 : 「농지법」에 따른 농업 진흥지역 또는 「산지관리법」에 따른 보전 산지 등으로 농림업의 발전과 산림 보호를 위해 지정하는 도시 지역에 속하지 않는 지역
3. 자연환경보전지역 : 자연 환경과 생태계는 물론, 수자원, 상주원, 해안, 문화재 등의 보호와 육성을 위해 지정하는 지역
- 보전관리지역 : 산림, 수질 등의 환경을 보호하고, 녹지를 확보하는 등 생태계 보전을 위한 구역 지정이 필요하지만 주변 용도 지역을 고려했을 때 자연환경보전지역으로는 지정이 어려운 때 지정하는 지역
- 생산관리지역 : 다양한 산업(농업, 임업, 어업) 등의 보전을 위해 관리가 필요하지만 주변 지역 고려시 농림 지역으로 지정하기 어려운 지역의 관리를 위해 지정하는 지역
- 계획관리지역 : 향후 도시 지역으로의 발전이 예상되지만, 현재의 자연환경을 고려해 이용에 제한을 두고자 하는 지역으로서 계획적이고 체계적인 관리를 하려는 지역
서울의 도시관리계획 4) 주소 용도지역 종류 확인 방법
서울시에 다양한 용도지역이 지정되어있는 만큼, 서울 시내의 주소를 입력하면 해당 지역의 용도지역을 확인해주는 서비스를 제공하고 있습니다. 이는 서울시에서 제공하는 < 서울 도시계획 포털 >에서 확인할 수 있습니다. 확인하는 방법은 다음과 같습니다.
1. 서울 도시계획 포털에 접속한다
2. 상단의 메뉴 중에서 [도시관리계획] 메뉴를 선택한다
3. 클릭시 바로 세부 메뉴인 [용도지역지구] 메뉴로 이동하게 된다 (다른 세부 메뉴를 클릭한 경우에도, 용도지역지구 메뉴를 선택하면 된다)
4. 검색창에 확인하고 싶은 서울시 내의 주소지를 입력한다. 지번과 도로명주소 둘 중 하나로 검색하여 확인 가능합니다.
서울의 도시관리계획 5) 자치구별 진행 사업 확인 방법
서울 도시계획 포털에서는, 서울시에서 진행되고 있는 모든 도시개발사업, 정비사업, 기타사업을 확인할 수 있으며 해당 사업의 진척도 역시 확인 가능합니다. 이 중에서도 청약 등으로 자주 이슈가 되는 재개발 주택단지 등에 대한 정보는 [지구단위계획] 메뉴를 통해 확인할 수 있습니다. 진행중인 재건축, 재개발 사업등을 확인하는 방법은 아래와 같습니다.
1. 서울 도시계획 포털에 접속한다
2. 상단의 메뉴 중에서 [도시관리계획] 메뉴에 커서를 올린 후, [지구단위계획] 메뉴를 선택한다.
3. [조회] 탭에서 지도 하단으로 스크롤을 내리면, 자치구를 선택하거나 검색창에 원하는 지구단위계획구역 명칭 혹은 위치를 입력하여 확인 할 수 있다.
이상으로 서울의 도시관리계획 체계와 기본 개념인 용도지역에 대해 살펴보았습니다. 현재의 최상위 도시계획인 2040 서울도시기본계획과 각 권역생활권의 정보는 아래의 글에서 확인할 수 있습니다.