서울의 노후화 정비 사업에 대해서 알아보겠습니다. 서울은 오래전부터 대한민국의 수도로서 역할을 해온 도시인 만큼, 노후화 지역이 있어 정비 사업이 지속되어오고 있습니다. 2022년을 기준으로 서울의 노후화 정도와 주거 환경 개선을 위해서 시행되고 있는 정비 사업은 어느 정도로 활발하게 진행되고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.
서울의 노후화 정비 사업 1) 30년 이상 된 건축물
(1) 50% 이상이 노후화 된 건물
노후화 된 건물을 30년이 넘은 건축로 규정하고 본다면, 2022년 서울에는 30년이 넘은 건축물이 무려 52%를 넘어 절반 이상이 노후화된 건물입니다. 서울 전체 건축물의 평균 사용 승인 연도가 1991년인 것을 감안하면, 평균적으로 서울의 건축물은 33년이 넘은 것입니다. 더불어 1990년에서 1994년 사이에 지어진 건축물이 전체의 약 21%를 차지해 지속적으로 서울의 건축물 노후화 정도는 가속화 될 수밖에 없는 구조입니다.
(2) 자치구별 현황
하지만 서울 모든 지역이 균일하게 노후화 된 것은 아니고, 특정 자치구를 중심으로 노후화된 건축물이 많이 몰려있습니다. 서울의 도심권으로 분류되는 중구와 종로구의 노후화 건축물 비율이 가장 높습니다. 중구는 약 52% 수준이며 종로구는 약 37%의 건물이 30년 이상 된 건축물로 구성되어있습니다. 도심권 이외에는 1980년대에 아파트 단지가 대규모로 들어선 자치구에 노후 비율이 높습니다. 노원구가 약 36%, 영등포구가 약 34%, 송파구가 약 33%, 양천구가 약 32% 입니다. 이와 반대로 상대적으로 노후화 정도가 낮은 자치구들을 살펴본다면 동작구가 약 11%, 도봉구가 12%, 강서구, 구로구, 성북구가 약 17%입니다. 먼저 개발이 이뤄진 서울의 자치구들의 노후화 정도가 심한 것을 알 수 있습니다.
(3) 노후화된 건물의 종류
그렇다면 서울의 노후화된 건축물은 어떤 건물들일까요? 30년 이상 건축물은 단연 주거 시설이 50.6% 로 다수를 차지하고 있습니다. 다음은 근린생활 시설이 22.4%, 업무 시설이 10.4% 순입니다. 절반 이상을 차지하는 주거 시설인 주택 중의 세부 구성 비율을 보자면 단독, 다가구 주택이 50.4%, 비거주용 건물 내 주택이 41.2%로 노후화되어 노후 비율이 높았습니다. 특히 단독 다가구 주택은 1989년 이전에 지어진 건축물이 절반 이상으로 노후화 정도가 심한 것을 알 수 있습니다. 이처럼 1990년대 초반에 지어진 건축물의 비중이 높아 노후화가 지속적으로 진행될 것임을 고려하면, 가장 많은 비율을 차지하는 주택을 기준으로 주거 환경 개선이 진행되야 것임이 자명해 보입니다.
서울의 노후화 정비산업 2) 대규모 주택정비사업
(1) 재개발 구역
건축 후 30년 이상이 지난 건물들이 과반 이상을 차지하는 서울에서는 이미 주거 환경 개선을 위한 다양한 정비 사업이 진행 중입니다. 그 중에서도 노후화 정도가 가장 심한 주택 정비형 재개발 구역을 기준으로 살펴보자면, 주택 정비형 재개발 사업은 102개가 진행되고 있습니다. 102개 중에서 착공이 시작된 지역은 22개소입니다. 관리 처분이 진행 중인 곳은 19개소, 사업이 시행되고 있는 곳 역시 19개소입니다. 가장 많은 비중의 사업들은 현재 조합설립 인가가 난 상태로 34개소가 해당됩니다.
(2) 사업 진행 현황
주택 재건축 사업의 경우 착공된 사업소는 총 170개소 중 23개소입니다. 부분 준공이 진행된 경우는 2개소, 관리 처분 된 사업소는 20개소이며 현재 사업 시행 단계에 있는 사업소는 22개소입니다. 현재 조합 설립 단계에 있는 사업이 가장 다수이며, 총 73개소로 과반 이상의 사업이 조합설립 단계에 머무르고 있다고 할 수 있습니다. 그렇지만 주택정비형 재개발사업은 착공한 사업이 2021년의 13개소 대비 9개소 증가한 22개소였으며, 재건축사업은 착공한 사업이 2021년의 18개소 대비 4개소 증가한 23개소로 증가 추이를 보였습니다. 이 뿐만 아니라 조합설립인가와 관리처분계획이 승인된 구역 수가 증가했고 재건축 사업의 경우 추진 위원회 설립과 같은 사업이 착수한 단계에 놓인 사업들이 증가하고 있습니다.
서울의 노후화 정비산업 2) 소규모 주택정비사업
(1) 소규모 주택 정비 사업의 종류
대규모 정비사업이 도시 및 주거환경정비법에 따라 진행된다면, 빈집이나 소규모 주택 정비에 관한 특례법을 따르는 소규모 정비사업이 있습니다. 이에 해당되는 소규모 주거환경개선 역시 활발히 진행되고 있습니다. 소규모주택정비사업은 크게는 가로주택정비사업과, 소규모재건축사업으로 나눠서 살펴볼 수 있습니다.
(2) 사업 추진 현황
현재 58%가 가로주택정비사업으로 183개소이며 소규모 재건축사업이 31%로 98개소, 모아타운이 12%로 38개소가 시행되고 있습니다. 가로주택정비사업의 110개소, 소규모재건축사업의 58개소가 조합설립인가 단계에 있어 대규모 정비사업과 마찬가지로 조합설립단계에 있는 사업이 대다수 임을 알 수 있습니다. 착공 단계에 있는 사업은 가로주택정비사업이 12개소, 소규모재건축사업이 6개소 입니다. 준공 중인 사업은 가로주택정비사업이 18개소, 소규모재건축사업이 4개소입니다.
지금까지 서울의 노후화 정비 사업에 대해 살펴보았습니다. 이처럼 서울에는 주택에 대한 정비사업이 활발히 일어나고 있으며, 지역 여건과 특성에 맞춘 사업들이 추진되고 있습니다. 정비사업을 통해서 시민의 생활 편의성을 강화하기 위한 기반 시설을 마련하는 것은 물론이며, 공동 이용 시설 역시 확충하여 더 나은 주거환경이 되도록 유도할 필요가 있습니다. 그리고 이 계획은 2040 서울도시계획을 통해서 확인 가능합니다.
서울의 노후화 정비 사업에 대한 내용은 서울시의 <서울의 주목할만한 현주소 2022> 글을 바탕으로 작성되었으며, 인포그래픽 등의 내용은 서울시 홈페이지를 통해 확인할 수 있습니다. 더불어 서울의 노후화 정비 사업을 포함한, 2040 서울도시계획과 서울의 자치구별 발전 방향은 다음의 글들에서 확인할 수 있습니다.